房屋买卖常见争议之--借名买房
2021-7-7 11:12:36

房屋买卖常见争议之----借名买房

       摘要:实践中借名买房发生的原因、形式多种多样,导致相关司法实务中存在多种不同的判例,而当事人因不了解法律法规,高价购房的损失有时难以弥补。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论的基础上,归纳提炼借名买房的司法裁判规则,为买房人提供一些指引。
 
01 实践中借名买房的常见情形

        1)借名人不具备购房资格,随着对房地产市场的管控越来越严格,购房政策中的一些限制条件使得有些人因不符合条件而无法购买;
       
        2)购房人意欲享受特定的购房优惠条件,如首套房优惠政策、经济适用房等优惠政策房屋;
       
        3)购房人因年龄、收入等原因无法办理银行按揭贷款,通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请等。
       
        因以上原因,购房者以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。
       
       
02 司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定

        借名买房合同的效力如何,需要具体问题具体分析。不违反法律法规强制性规定,不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益,不侵害社会公共利益的借名买房行为,一旦借名买房的双方当事人产生纠纷,要求法院解决矛盾的时候,法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是,如果借名买房合同涉及非法利益,则借名买房的合同无效。
       
        1. 借名买房合同通常被认定有效的情形 
       
        我国对合同的效力问题做了相应的规定,根据 民法典 第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:
       
        1)行为人具有相应的民事行为能力;
       
        2)意思表示真实;
       
        3)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
        总结就是要符合以下要素:
       
        1)当事人要有缔结契约的能力;
       
        2)意思表示没有瑕疵;
       
        3)契约的内容合法不违反公序良俗,有实现的可能性。
       
        同时,还要求合同内容不违反法律法规强制性规定,当事人双方意思表示真实,并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况,签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体,双方的意思表示自由且真实,合同的标的是确定的,合同内容合法有效,这种合同的效力不存在瑕疵,应该尊重双方当事人自由的选择。
       
             
        2. 严重规避法律、政策的借名买房合同无效 
       
        实践中,双方当事人为了非法目的,恶意规避法律,破坏国家房地产政策的借名买房合同应属于无效的情形,情节严重的甚至构成刑事犯罪。
        借名人购买的房屋性质是属于经济适用房,并非普通的商品房,规避国家相关房产政策和法规的借名买房协议应属无效,协议无效后,根据双方的过错程度及公平原则,承担责任。本案中出名人返还借名人购房款及购房损失(即房屋升值价值),关于房屋所有权的归属没有做出判决借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
       
       
03 借名购房情况下不动产物权的归属问题

        综合相关法律法规和司法判例,实践中借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:
       
        1. 合法情况下的房屋权属认定 
       
        合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提,因此,在没有善意第三人参与的情况下,实际购房人可以请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情形:
       
        1)不涉及第三方利益
       
        从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。
        从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则,依照协议约定,实际购房人应为房屋的所有权人。
       
        2)涉及第三方利益的情况
       
        当被借名人把房屋登记到自己名下后,未经权利人许可,被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人,此时便涉及到了善意取得的问题。善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续,便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实,但只要第三人基于信任做出了交易行为,法律就应该保护。此时,原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。
       
        2. 非法情况下的房屋权属认定 
       
        如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为,就应当认定其行为无效。借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
       
        借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险较大。总结现有的司法案例可知,对于借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范,重点可关注以下内容:
       
        1) 要清楚所购房屋的性质。借名买房人尽可能不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。
       
        2) 所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名购买,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。
       
        3) 约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为 (包括如果出名人反悔又主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等) 需进行严格的限制,并约定不论合同是否有效,违约条款均需适用,以降低借名买房人的风险。